KUTIPAN – Indonesia menerapkan sistem publikasi negatif bertendensi positif dalam pendaftaran tanah, yang berarti sertipikat tanah berfungsi sebagai alat bukti kuat namun bukan mutlak. Meskipun sistem ini dirancang untuk memberikan kepastian hukum, kenyataannya sering kali menghadirkan ketidakpastian karena beberapa layanan pertanahan, seperti pengecekan sertipikat, belum optimal dalam memberikan informasi yang lengkap dan relevan.
Tantangan dalam Sistem Publikasi Negatif
Akibat dari keterbatasan layanan pertanahan, tidak jarang ditemukan fakta bahwa tanah yang telah dinyatakan bersih dari riwayat peralihan atau pembebanan ternyata memiliki riwayat blokir atau sengketa yang tidak tercantum dalam sertipikat. Hal ini tentu merugikan pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi hak atas tanah, terutama jika peralihan hak telah dilakukan.
Peran Penting Klausula Eksonerasi
Dalam konteks ini, klausula eksonerasi menjadi sangat penting, terutama bagi penyusun kontrak. Penyusun kontrak harus sangat cermat dalam memastikan keabsahan sertipikat hak atas tanah dan memastikan bahwa fisik sertifikat dikuasai secara langsung. Ini berarti sertipikat tersebut tidak terlibat dalam peralihan yang tidak sah, tidak sedang digunakan sebagai jaminan pelunasan utang yang tercatat atau tidak tercatat, serta tanah tersebut tidak sedang bersengketa atau berperkara.
Perlindungan Melalui Klausula Eksonerasi
Dengan memasukkan klausula eksonerasi, penyusun kontrak dapat melindungi diri dan para pihak dari potensi kerugian yang mungkin timbul akibat ketidakakuratan informasi yang diberikan oleh pihak yang menyerahkan sertipikat. Klausula eksonerasi dalam kontrak yang melibatkan hak atas tanah harus mencakup pernyataan dan jaminan dari pihak yang menyerahkan sertipikat, termasuk keabsahan sertipikat, ketiadaan peralihan hak yang tidak sah, ketiadaan penggunaan tanah sebagai jaminan yang tidak tercatat, serta ketiadaan sengketa atau perkara yang melibatkan tanah tersebut.
Contoh Klausula Eksonerasi
Berikut adalah contoh klausula eksonerasi yang dapat dicantumkan dalam kontrak yang melibatkan hak atas tanah:
“Pihak Penjual dengan ini menyatakan dan menjamin bahwa sertipikat hak atas tanah yang diserahkan adalah sah dan tidak sedang dalam sengketa, serta tidak terdapat peralihan hak yang tidak tercatat maupun pembebanan yang tidak tercatat pada saat penandatanganan perjanjian ini. Pihak Penjual juga menjamin bahwa tanah tersebut tidak sedang digunakan sebagai jaminan pelunasan utang yang tercatat atau tidak tercatat. Dalam hal ternyata pernyataan dan jaminan Pihak Penjual sebagaimana dimaksud di atas tidak sesuai dengan kenyataan, maka perjanjian ini batal demi hukum dan Pihak Penjual berkewajiban untuk mengembalikan seluruh pembayaran yang telah diterima dari Pihak Pembeli serta mengganti kerugian yang timbul akibat ketidakakuratan pernyataan tersebut. Pihak Penjual dengan ini dibebaskan dari segala tuntutan hukum yang mungkin timbul akibat ketidakakuratan informasi yang diberikan oleh Pihak Pembeli atau pihak ketiga lainnya.”
Manfaat Klausula Eksonerasi
Klausula eksonerasi tidak hanya melindungi penyusun kontrak tetapi juga memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang terlibat dalam transaksi. Selain itu, klausula ini juga mendorong transparansi dan tanggung jawab dalam proses transaksi hak atas tanah. Pihak yang menyerahkan sertipikat akan lebih berhati-hati dan memastikan keakuratan informasi yang diberikan, sementara pihak yang menerima sertipikat akan memiliki dasar hukum yang kuat untuk menuntut jika terjadi pelanggaran perjanjian.
Klausula Eksonerasi dan Kepastian Hukum
Dengan demikian, klausula eksonerasi berperan penting dalam menciptakan lingkungan transaksi yang lebih aman dan terpercaya. Penyusun kontrak harus berhati-hati untuk memastikan bahwa klausula ini dirancang dengan jelas, adil, dan sesuai dengan hukum yang berlaku. Dengan memahami dan menerapkan klausula eksonerasi dengan tepat, penyusun kontrak dapat meminimalkan risiko dan memastikan kepastian hukum dalam setiap transaksi hak atas tanah.
Perlunya Perubahan Sistem Pendaftaran Tanah
Akhir kata, perlunya Negara dalam hal ini Pemerintah untuk segera beralih kepada sistem pendaftaran tanah positif dimana Kantor Pertanahan memiliki tanggung jawab dan peran aktif dalam pelaksanaan pendaftaran tanah pertama kali maupun pemeliharaan data pendaftaran tanah, sehingga potensi sengketa seperti yang telah disebutkan diatas dapat diminimalisir. Dengan sistem ini, informasi mengenai status tanah akan lebih transparan dan dapat dipercaya, sehingga risiko yang dihadapi oleh para pihak dalam transaksi hak atas tanah dapat berkurang secara signifikan.
Penulis: Ricco Survival Yubaidi, S.H., M.Kn., Ph.D. (Notaris, PPAT, Dosen Fakultas Hukum Universitas Islam Indonesia)
